大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
前回（サブリース会社を賢く活用）、サブリースを活用したアパート経営、マンション経営をする方法をご説明し、今回は、そのサブリースをしてくれる不動産会社（管理会社）の選び方をご説明すると予告しておりましたが、様々なケースを想定していくと、一概に申し上げるのが難しく誤解を招くといけませんので、今回は、少し予定を変更して、危ないサブリース会社の見抜き方をご説明します。
ご承知の通りバブル崩壊後、沢山の不動産会社（管理会社）が倒産し、多額の被害が大家さんをはじめ入居者に発生しました。
そして、今後も大家さんにとって不動産会社（管理会社）の倒産リスクは0（ゼロ）にはなりません。
そこで、少しでもそのリスを低減して頂きたいと思い、今回のご説明に至りました。
そこで、問題です。
一見、大家さんにとって良い会社に見えるかもしれません。
しかし、考えてみてください。
逆ザヤになれば不動産会社（管理会社）は損をします。
そのような状態は、不動産会社（管理会社）にとって経営上とてもよくない状態なのは明白です。
なのに、どうしてそのような無理がある条件でサブリース原契約をするのでしょうか？
実はサブリース原契約はサブリースをする不動産会社（管理会社）にとって、現金をつくり出す裏わざとして利用することができるからです。（※１）
つまり、資金繰りが悪い不動産会社（管理会社）がサブリース原契約を利用して現金を生み出し、自転車操業をしている可能性があるのです。
また、仮に今は自転車操業をしていないとしても、逆ザヤになるような物件をサブリース原契約する不動産会社（管理会社）は、いずれ、倒産の危機に直面します。
ただし、大手ハウスメーカーの子会社である不動産会社（管理会社）などは別です。
仮に初年度から逆ザヤになっても、町の不動産会社と違い資本力があります。
それに、大手ハウスメーカーの子会社には、裏わざ（※２）もあります。
※１・２の裏わざについては、メールマガジンを購読してくださっている方、または、今後、購読してくださる方にのみ、別ページでご紹介します。ご覧になりたい方は、こちらをクリックしてください。
以上のことから、高い賃料でサブリース原契約する不動産会社（管理会社）には、注意が必要であることをご理解頂けたと思います。
また、前回（サブリース会社を賢く活用）でも説明しましたが、高い賃料でサブリース原契約をするありがたい不動産会社（管理会社）であっても、契約更新の度に賃料が下がって予定していた収益を上げることができなければ意味がありません。
最終的には管理会社として総合的な能力の高い会社であるかどうかが重要になります。
松尾充泰 （まつおみつひろ）
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