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弁護士・亀井英樹先生の法律ノウハウ

賃貸住宅管理業登録制度について

（出典：国土交通省ホームページhttp://www.mlit.go.jp/index.html）

１賃貸住宅管理業登録制度の創設
国土交通省より、平成２２年３月末、賃貸住宅管理業者登録制度が公表されました。その内容は以下のとおりですが、法律ではなく、国土交通省告示という省内規定により制度運営を開始することが予定されております。
法律ではなく、告示という方法をとっている点で国土交通省が制度を迅速に実施しようという意図が認められますが、その内容は、賃貸管理業者の業務に重大な影響を及ぼすと考えられますので、登録制度の施行前に十分に内容を理解しておく必要があると思います。このため、賃貸住宅管理業登録制度の内容を下記のとおり紹介致します。

２制度の目的及び範囲
(1) 　制度の目的
賃貸住宅管理業の登録制度を設け、登録事業者の業務についてルールを定めることで、その業務の適正な運営を確保し、賃借人及び賃貸人の利益の保護を図ることを目的としている。

(2)　対象範囲

  1. 対象とする不動産
    1. 賃貸アパート及びマンションに関する相談件数が他の不動産に比べ多いこと、賃貸人には個人の事業者が多く管理業者に対する管理業務の委託率が高いこと、賃借人保護の必要性などを勘案し、賃貸住宅を対象としている。
    2. したがって、非住宅については、本制度の対象とはしない。一方で、不動産投資市場の拡大に伴い、投資対象とされる不動産（オフィスビル、商業施設、賃貸住宅等）の価値の維持・向上のために不動産を適切に維持管理する管理業務の重要性が高まっていることから、オフィスビル・商業施設等の賃貸不動産の管理業務の標準化、高度化等についても、引き続き検討する必要があるとしている。
  2. 対象事業者・対象業務について
    1. 賃貸住宅の管理業務の内容は、広範囲にわたっているため、その全てについて行政がルールを定めるのではなく、必要な限度に限定するべきである。具体的には、賃料等の徴収業務並びに賃貸借契約の更新業務及び解約業務は、その委託率の高さ及び賃借人等とのトラブルの発生件数などから、管理業務の中でも、特にその適正化が求められる業務であることから、これらいずれかの業務を担う事業者を登録の対象としている。
    2. 住宅を借り上げて転貸するサブリースについては、契約形態は賃貸管理の場合とは異なるが、その業務内容は上記の管理業務と一致するものが多いことから、サブリース業についても登録制度の対象とする。サブリース業は、他人の不動産を転貸していることから、自らの所有物件の賃貸を行う場合（iiiの賃貸業）との比較においても、より適切な業務の確保が求められることから登録の対象としている。
    3. 賃貸業についても、管理業と同様、賃料等の徴収業務等が想定される。しかし、自己で管理業務が行えないような一定規模以上の賃貸業では、管理業務を管理業者に委託しているケースが多いこと、それ以外の小規模の賃貸業の大部分は個人経営であり、所有する物件を自ら賃貸する自己管理が行われていることから、賃貸業においては、賃借人とのトラブル発生の蓋然性が低いと考えられる。このため、賃貸業は、登録制度の対象外としている。

３定義
(1)　管理事務
管理事務とは賃貸住宅の管理に関する事務であって、家賃等の受領に係る事務、賃貸借契約の更新に係る事務又は賃貸借契約の終了に係る事務のいずれかの事務を含むもの。
(2)　家賃等
家賃、敷金その他の賃借人が賃貸人に対して支払うべき債務をいう。
(3)　賃貸住宅管理業
自己の所有に属しない賃貸住宅の管理事務を行う行為で業として行うものをいう。したがって、サブリース事業も含まれる。
(4)　賃貸住宅管理業者
国土交通省の登録を受けて賃貸住宅管理業を営む者をいう。

 

４登録制度の内容
(1) 　登録制度の仕組み

  1. 賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通省に備える登録簿に登録ができることとしている。
  2. 事業者の登録に当たっては、宅地建物取引業者の免許の基準又はマンション管理業者の登録拒否要件などと同様、人的要件などの登録要件を設けている。
  3. 登録業者は、管理業務に関して定める一定のルール（業務処理準則）を遵守することとしている。
  4. 登録業者が、管理業務に関して不正又は著しく不当な行為をした場合等においては、登録を消除することとする。この場合、一定期間は、再登録ができないものとしている。（業務に関して他の法令に違反する行為や iii のルールが遵守されない場合などを想定）
  5. 登録に当たり、一定の資格者を置くことを要件とはしない。資格者の設置等の管理業務に従事する事業者の資質の確保等を図るための施策については、現在、事業者団体により取組が進められている任意の資格制度や講習会などの一層の充実・活用を図っている。（例えば、各事業者団体や事業者において、自主的に、設置されている有資格者情報を公開することなどが考えられる）

(2) 　登録制度の内容
  1. 登録
    賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通省に備える登録簿に登録を受けることができ、有効期間は5年とし、更新することができる。
  2. 登録欠格事由
    次の場合には登録できない。
    1. 成年被後見人、破産者等
    2. 登録の申請前2年以内に賃貸住宅管理業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
    3. 禁固以上の刑に処せられ2年を経過しない者
    4. 暴力団員でないこと。
    5. その他
  3. 標識の掲示
    賃貸住宅管理業者は、事務所毎に公衆の見やすい場所に、標識を掲げるものとする。
  4. 業務及び財産状況の報告
    賃貸住宅管理業者は、毎事業年度の終了後3か月以内に、その業務及び財産の状況を国土交通大臣に報告するものとする。
  5. 業務改善に関する指導等の監督
    国土交通大臣は賃貸住宅管理業者が、法令に反すると認められるとき、または賃貸住宅管理業に関し賃借人等の利益を害する事実があると認められるとき等の不正又は不当な行為があったとき、指導・助言・勧告、登録の消除等の監督を行う。

 

５　管理業務の内容
(1)　登録業者の業務の適正化のためのルールの骨子
登録業者については、管理業の業務に関し、以下のルールを定め、管理業務の適正化を図ることで、賃借人及び賃貸人の利益の保護を図っている。
また、行政が定めるルールは必要な限度にとどめ、契約者間の意思や地域の商習慣などに委ねることが望ましい事項については、事業者による自主ルールや標準管理委託契約書による明確化などを活用することとしている。

  1. 主として賃借人の利益の保護のためのルール
    1. 賃借人に対する管理内容の書面交付
    2. 賃貸借契約に関する重要事項の説明（対サブリース業者向け規制）
    3. 賃貸借契約の成立時の書面交付（対サブリース業者向け規制）
    4. 賃貸借契約の更新時の書面交付
    5. 賃貸借契約の終了時における説明
    6. 管理受託契約等に基づかない賃借人からの金銭受領の禁止
    7. 管理受託契約の終了に伴う通知
    8. 行き過ぎた督促行為の禁止
      （行き過ぎた督促行為について、別途法規制が行われる場合には、当該法律が優先する。）
  2. 主として賃貸人の利益の保護のためのルール
    1. 賃貸人に対する管理受託契約内容の重要事項の説明
    2. 賃貸人に対する管理受託契約成立時の書面交付
    3. 財産の分別管理

    これらの事項は、直接的には賃貸人の保護に係るものであるが、これらを通じて、結果として賃借人の保護が図られることが期待される。

  3. その他
    帳簿の備付け、標識の掲示など登録制度や監督事務の実施に必要な事項について定める。

(2)　管理業務適正化の具体的内容

  1. 証明書の携帯
    賃貸住宅管理業者は、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させ、賃借人等から請求があったときは、その証明書を提示しなければならない。

  2. 重要事項の不告知等の禁止
    賃貸住宅管理業者は、その業務に関して次の行為をしてはならない。

    1. 賃借人等に対し、虚偽のことをつげ、又は管理受託契約又はサブリース原契約の内容のうち重要な事項を告げない行為。
    2. 賃借人等に対し、不確実な事項について断定的判断を提供し、又は確実であると誤認させるおそれのあることを告げる行為。
    3. 前各号に掲げるもののほか、偽りその他不正又は著しく不当な行為。

  3. 誇大広告の禁止等
    賃貸住宅管理業者は、その業務に関して広告又は勧誘をするときは、管理事務に要する費用その他の管理事務の条件及び転貸するために自ら賃借人となる賃借の契約の条件について、著しく事実に相違する表示若しくは説明をし、又は実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示若しくは説明をしてはならない。

  4. 賃貸借に対する管理受託契約に関する重要事項の説明等
    賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ、当該賃貸人に対して、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項に関し、少なくとも次に掲げる事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

    1. 賃貸住宅管理業者の商号又は名称、登録番号及び登録年月日
    2. 管理事務の対象となる賃貸住宅の所在地に関する事項
    3. 管理事務の対象となる賃貸住宅の部分に関する事項
    4. 管理事務の内容及び実施方法（第17条の規定により管理する財産の管理の方法を含む）
    5. 管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
    6. 契約期間に関する事項
    7. 管理事務の一部の再委託に関する事項
    8. 免責に関する事項
    9. 契約の更新に関する事項
    10. 契約の解除に関する事項

  5. 賃貸人に対する管理受託契約の成立時の書面の交付
    賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結したときは、賃貸人に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

    1. 賃貸住宅管理業者の商号又は名称
    2. 管理事務の対象となる賃貸住宅の部分
    3. 管理事務の内容及び実施方法（管理する財産の管理の方法を含む）
    4. 管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
    5. 契約期間に関する事項
    6. 管理事務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容
    7. 免責に関する定めがあるときは、その内容
    8. 契約の更新に関する定めがあるときは、その内容
    9. 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

  6. 賃借人に対する管理受託契約に関する書面の交付

    1. 賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成しなければならない。これらの事項に変更があったときも同様とする。
      1. 賃貸住宅管理業者の商号又は名称
      2. 管理事務の対象となる賃貸住宅の部分
      3. 管理事務の内容及び実施方法（管理する財産の管理の方法を含む）
      4. 事務所の電話番号その他連絡先等
    2. 賃貸住宅管理業者は、その管理事務の対象となる賃貸住宅の貸借の契約が締結されたとき又は管理受託契約を締結したときは、賃借人に対し、遅滞なく、前項に規定する書面を交付しなければならない。
    3. 賃貸住宅管理業者は、第1項各号に重要な変更があった場合には、賃借人に対し、当該変更の内容を記載した書面を交付しなければならない。

  7. 賃貸人に対する賃貸借契約に関する重要事項の説明等
    賃貸住宅管理業者は、転貸するために自ら賃借人となる賃貸住宅の賃貸人に対して、その借りようとしている賃貸住宅に関し、あらかじめ、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

    1. 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第35条第1項第7号から第9号まで並びに宅地建物取引業施工規則（昭和32年建設省令第12号）第16条の4の3第7号、第8号、第11号及び第12号に掲げる事項（宅地建物取引業法第35条第1項の規定の適用がある場合を除く）
    2. 管理事務の内容及び実施方法（管理する財産の管理の方法を含む）
    3. 管理事務の一部の再委託に関する事項
    4. 転貸の条件等に関する事項
    5. 賃貸住宅管理業者による管理事務の内容及び実施方法（管理する財産の管理の方法を含む）
    6. 当該契約が終了した場合における転貸人の地位の承継に関する事項

  8. 賃貸人に対する賃貸借契約の成立時の書面の交付
    賃貸住宅管理業者は、転貸するために自ら賃借人として賃貸住宅の貸借の契約を締結したときは、賃貸人に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

    1. 宅地建物取引業法第37条第2項各号に掲げる事項（同項の規定の適用がある場合を除く）
    2. 管理事務の内容及び実施方法（管理する財産の管理の方法を含む）
    3. 転貸の条件に関する定めがあるときは、その内容
    4. 賃貸住宅管理業法による管理事務の内容及び実施方法（第17条の規定により管理する財産の管理方法を含む）
    5. 当該契約が終了した場合における転貸人の地位の承継に関する定めがあるときは、その内容

  9. 賃借人に対する賃貸借契約に関する重要事項の説明等
    賃貸住宅管理業者は、自ら賃貸人となる賃貸住宅の貸借の相手方に対して、その者が借りようとしている賃貸住宅に関し、その貸借の契約が成立するまでの間に、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

    1. 宅地建物取引業法第35条第1項各号に掲げる事項（同項の規定の適用がある場合を除く）
    2. 管理事務の内容及び実施方法（管理する財産の管理の方法を含む）及び事務所の電話番号その他連絡先等

  10. 賃借人に対する賃貸借契約の成立時の書面の交付
    賃貸住宅管理業者は、自ら賃貸人として賃貸住宅の貸借の契約を締結したときは、その相手方に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

    1. 宅地建物取引業法第37条第2項各号に掲げる事項（同項の規定の適用がある場合を除く）
    2. 管理事務の内容及び実施方法（管理する財産の管理の方法を含む）及び事務所の電話番号その他連絡先等

  11. 賃貸借契約の更新時における書面の交付
    貸住宅管理業者は、自ら賃貸人となる賃貸住宅の貸借の契約を更新したとき又は管理事務の対象となる賃貸住宅の貸借の契約の更新に係る事務を行う場合において当該契約が更新されたときは、賃借人に対し、遅滞なく、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付しなければならない。

    1. 賃貸借契約の更新後の期間
    2. 更新後の家賃の額並びにその支払の時期及び方法
    3. 家賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

  12. 賃貸借契約の終了時における書面の交付等

    1. 賃貸住宅管理業者は、自ら賃貸人となる賃貸住宅の貸借の契約を終了する場合又は管理事務の対象となる賃貸住宅の賃貸借契約の終了に係る事務を行う場合において、当該契約の終了に伴う敷金等の精算をしようとするときは、賃借人に対し、当該精算の算定の基礎について記載した書面を交付しなければならない。
    2. 賃貸住宅管理業者は、前項の規定により書面を交付した後において、賃借人から、当該精算の算定の基礎について説明を求められたときは、当該賃借人に対し、当該説明を求められた事項を説明しなければならない。

  13. 管理業務の再委託

    1. 賃貸住宅管理業者は、管理受託契約において、再委託に関する事項を定めた場合には、当該契約により委託を受けた賃貸住宅の管理に関する事務を他の者に再委託することができる。
    2. 前項の規定にかかわらず、賃貸住宅管理業者は、管理事務については、これを一括して他の者に再委託してはならない。ただし、賃貸住宅の転貸を行う場合は、この限りでない。
    3. 賃貸住宅管理業者は、前2項の規定により再委託する場合には、再委託を受けた者をして、この準則の定めるところによりその業務を行わせるよう努めなければならない。

  14. 管理受託契約に基づかない賃借人からの金銭受領の禁止
    賃貸住宅管理業者は、その業務（自らが賃貸人となる場合を除く）を行うに当たり、管理受託契約に定めがある場合を除き、賃借人から金銭その他の財産を受領してはならない。

  15. 取立て行為の規制
    賃貸住宅管理業者は、その業務をするに当たって、賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立ての行為の規制に関する法律第61条に違反する行為を行ってはならない。

  16. 財産の分別管理
    賃貸住宅管理業者は、賃貸人に代わって管理する家賃等については、整然と管理する方法により、自己の固有財産と分別して管理しなければならない。

  17. 管理事務の報告
    賃貸住宅管理業者は、定期に、管理事務の委託を受けた賃貸人に対し、当該管理事務に関する報告をしなければならない。

  18. 管理受託契約の終了に伴う通知
    賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の終了その他の事由によりその任務が終了する場合には、遅滞なく、賃借人に対し、その旨を通知しなければならない。

  19. 帳簿の作成等
    賃貸住宅管理業者は、その業務について事務所ごとに帳簿を作成し、これを保存しなければならない。

  20. 書類の閲覧

    1. 賃貸住宅管理業者は、その業務及び財産の状況を記載した書類をその事務所ごとに備え置き、その業務に係る賃借人等の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。
    2. 前項に規定する書類が、電子計算機に備えられたファイル又は磁気ファイル等に記録され、必要に応じ事務所ごとに電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、前項の規定による閲覧は、当該記録を紙面又は当該事務所に設置された入出力装置の映像面に表示する方法で行うものとする。

  21. 秘密の保持
    賃貸住宅管理業者は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。賃貸住宅管理業者でなくなった後においても、同様とする。

  22. 従業者の研修
    賃貸住宅管理業者は、その従業者に対し、管理事務の適切な処理を図るため必要な研修を受けさせるよう努めなければならない。

 

 

６　登録制度の位置づけ及びその効果
(1) 登録制度の位置づけと種類
登録制度の位置づけについては、【1】法律により義務づけられた登録制度、【2】告示などによる任意の登録制度、【3】事業者団体等による自主的な登録制度などがある。
【1】は、法律により、無登録営業を禁止し罰則を課すことで、強制力、執行力を担保する制度である。ルールを守らない行為を禁止できる一方で、営業の自由に制約を加える制度であるため、規制強化に対する懸念も存在する。また、無登録営業を禁止する法執行のためには、地方自治体を含めた行政側の執行体制の構築が必要となる。
【2】は、法律により、無登録営業を禁止するものではなく、広く登録されている情報（告示に定める規定を遵守している状況など）を公表する登録制度であることから、強制力、執行力は劣る。しかし、任意の制度であるため、【1】の制度と比べて柔軟な制度運用が可能である。
また、法律に基づく制度構築に向け、試行的な制度と位置づけ、規制内容を精査することも可能である。
さらに、全ての事業者を対象としない登録制度であるため、登録事業者数が抑制されることから、【1】の制度と同等の執行体制を設けない制度構築も可能である。
【3】は、公的関与のない自主的な取組であり、行政による規制強化とはならない制度であるが、行政の強制力、執行力による担保が全く期待できない点で、賃貸住宅管理業の改善を図る上では不十分と考えられる。
以上から、今回は、【2】の国土交通省の内部基準である告示による登録制度の創設が図られることとなった。

 

(2)　告示による登録制度の具体的な効果

  1. 登録事業者は、業務に関するルールを遵守することが求められ、遵守されない場合は登録から消除される。
  2. 登録事業者名は公表されることから、消費者は、登録事業者の情報を事業者選択（物件選択）の判断材料として活用できる。
  3. 消費者による優良な事業者（良質な管理物件）の選別が進むことで、適正な業務のためのルールが賃貸住宅市場において広く普及することが期待される。
  4. また、制度創設により、「賃貸住宅管理業」に対する社会の認識が高まるとともに、賃貸住宅管理業の健全な発展が期待される。

 

７管理業務適正化に向けた制度構築の課題と国交省の当面の方針
(1) 制度構築の課題
法律により無登録営業を禁止する登録制度の構築に当たっては、以下の点を踏まえた対応が必要である。

  1. 法の適正な執行と想定される賃貸住宅管理業者の事業者数を勘案すると、宅地建物取引業法と同様の執行体制を確保するため国土交通大臣及び都道府県知事による登録制度とすることが不可欠であり、当該事務を実施することとなる地方自治体の理解と協力を得ることが必要である。
  2. 賃貸住宅管理を実施している事業者団体からは、法律による制度構築を要望する意見があるものの、新たに無登録営業が禁止されるサブリース業など、これまで規制を受けていない事業分野に対する十分な対応が必要である。

(2) 国土交通省の当面の方針
このため、当面は、告示による任意の登録制度を国土交通省が実施し、国民の意見、事業者団体における取組状況などを踏まえ、法制度の導入に向けた検討を継続する。任意の登録制度を当面は国により実施するとしても、地方自治体や事業者団体との連携のもと登録制度が十分に機能し、実効あるものとするよう、普及を促進することが必要である。登録制度については広く透明性を高めるとともに、賃借人及び賃貸人に対する制度の周知普及や事業者に関する情報をわかりやすく開示する仕組みの構築も重要である。
また、賃貸住宅管理に関する登録制度の実施に当たっては、登録対象となる事業の明確化を図るとともに、パブリックコメント（意見公募）を実施するなど、広く国民の意見を求めることが必要である。
さらに、法制度の導入の検討に当たっては、登録事業者の捕捉率など告示による登録制度の運用状況、事業者団体における業務適正化の取組状況及びそれらの効果などを踏まえ対応することが必要である。
なお、賃貸人、賃借人の権利保護や義務履行が一方的にならないよう、住宅確保要配慮者に対する施策の充実や、今後明らかとなる賃貸借契約をめぐる判例等を踏まえたルール（業務処理準則）の更なる改善などにも留意する。

 

８登録制度参加にあたっての留意点
以上のとおり、賃貸住宅管理業登録制度の内容を国土交通省の発表に沿って説明しましたが、賃貸住宅管理業という定義を極めて狭く解した上、サブリース事業者も含めて広範に対象となる事業者を定めている上、業務の適正化として定められた内容は現実の管理業務との乖離が懸念される上、借地借家法との整合性も疑問が生じる点があるなど、内容としてはまだまだ不十分な点があると考えられます。
したがって、登録制度の内容は今後のパブリックコメントの結果やその後の訂正の内容等を見極めていく必要があると思いますが、登録制度に参加することが適正な賃貸管理業者としての資格要件となる可能性もあり、賃貸管理業者並びにサブリース事業者は十分に本制度の内容を検討する必要があると思います。

2010.05/18

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亀井英樹（かめいひでき）
東京弁護士会所属（弁護士）
昭和60年中央大学法学部卒業。平成４年司法試験合格。
平成７年４月東京弁護士会弁護士登録、ことぶき法律事務所入所。
詳しいプロフィールはこちら ≫

【著 作 等】
「新民事訴訟法」（新日本法規出版）共著
「クレームトラブル対処法」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「管理実務相談事例集」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「賃貸住宅の紛争予防ガイダンス」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修