大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
前回はアパート・マンション経営の最大のリスクが空室であるとご説明し、そのリスクの回避策として、よく使われるサブリース契約について触れましたが、今回はそのサブリース契約を賢く活用する方法をご説明します。
前回の説明と重複しますが、サブリース契約について、もう一度ご説明します。
以下はサブリース契約の関係を示したものです。
大家さんと不動産業者が賃貸借契約を締結します。
これを、「サブリース原契約」といいます。
そして、不動産業者が入居者と賃貸借契約を締結します。
こちらを「サブリース契約」といいます。
この図を見ても解かるように、又貸しなのです。
つまり、不動産業者も借主に過ぎません。
よって、市場の賃料相場が下落すれば、家賃を下げてほしいと請求する権利も有しており、実際に契約更新時に家賃の減額を請求している不動産業者も少なくありません。
【一般的なサブリース契約の関係】
ここを、しっかりと理解しておく必要があります。
サブリースの活用により、空室のリスクは回避できますが、賃料が下がるリスクは回避できないのです。
賃料の下落による損失は大家さんご自身が賃貸経営者として、市場を見極めてリスクを負う必要があるのです。
こんな説明をするとサブリースのメリットがないように思われるかもしれませんが、それは違います。
それなりに、メリットはあります。
■サブリースのメリット
１．毎月の賃料が一定しているので、収支予測が立てやすい。
２．家賃滞納などのトラブルで悩まなくて良い。
３．家賃滞納や原状回復問題などのトラブルで訴訟の当事者にならずにすむ。
サラリーマン大家さんにとっては、特に「３」の訴訟の当事者にならずにすむメリットは大きいと思います。
一般の管理であれば、訴訟の場合は、貸主は大家さんになるので被告になったり、原告になったりしなくてはならず、これは、精神的にも結構、大変です。
そんな意味から、サブリースを活用するのは非常に意義のあることだと思います。
問題は、どのような不動産業者とサブリース契約をするかです。
この賃貸経営のパートナーとなる不動産業者の選択を間違うと大変なことになります。
次回は、良い不動産業者（管理会社）を選択する方法をご説明します。
松尾充泰 （まつおみつひろ）
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