不動産・コンサルタント倉橋隆行先生の不動産投資ノウハウ

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用 アメリカ型へ、サービス力が物言う！
ＰＡＲＴ３　米国ノウハウ、日本に上陸

ビジネスホテルが大変身

　アメリカの『家具付き』賃貸住宅サービスを取り入れた、代表的な日本版商品がマンスリー・マンションである。
　当社が企画し、管理運営するマンスリーマンション第１号が「月極倶楽部浅草」（８７室。東京都墨田区）。同物件は、今年で営業５年目。

　長引いた不況の影響もあり、ホテル業はシティホテルの宿泊料金が下落、低料金を売り物にしていたビジネスホテルへと波及し、過当競争に入ったが、その中で敗退したビジネスホテルを、マンスリーに切り換えて成功した物件だ。

　投資家は横浜市に住み、当社が管理するアパートのオーナーである地主。

　投資額はリフォーム費用等含め３億６千万円、その地主さんにとっても初めての大型投資であったが、現在、金融機関の担保評価は５億７千万円で、物件評価だけでも７０%の投資効率の良さ。

　経営システムについては、オーナーは、管理運営に伴うコストは一切かからず（固定資産税等は除く）、運用利回りも１３%から１４%を保証されている。部屋の稼働率は平均９７%で文句なし。

　当社は、オーナーから一室４万円で借上げ、マンスリー料金約１３万円（シーズンオフのサービス期間は８万円）で貸し出しているから、オーナーにとっても管理運営する当社にとっても最良の投資物件となっている。

　とはいっても、ビジネスホテルの未稼動期間が６年もあり、リスクも大きかった。実際、開業当初はお客サンが少なく、今後どうなるかと心配したこともあった。また、ここがビジネスホテルではなくワンルームマンションの集合体であったら、他の人に買われていたと予測された。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　アメリカ仕込みのマンスリー専用に切り換えた理由をまとめると、1ホテルのようにフロント機能がいらないなど、人件費、管理運営コスト、メンテナンスが安い2賃料を稼働率によって、変えることができ、稼働率を高く維持できる（賃貸住宅契約の場合は２年間上げ下げできない）。

　3リネンなどは入居したそのまま、退去まで（新しいのに変える場合は有料（１，０００円）で自分で替えることになっている）。4光熱費は実費（定額制のところもある）。5前払い制（カード式）で滞納や未払いのリスクがない。そして6山の手線の駅から１０分以内の立地であること。マンスリーだけでなく、ワンルームマンションに投資する場合にもこの立地条件は外せない。

2006.05/30

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倉橋隆行 （くらはしたかゆき）
1958年9月25日生
96年に（社）全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。98年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産体系研究所創設に伴い、取締役所長に就任。99年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である（株）月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に（株）三春情報センターを退職。そして、資産運用管理会社である（株）ＣＦネッツを創立し、代表取締役に就任。2001年、2002年ＪＲＥＭ国際ＣＰＭ協会副会長就任。2003年4月、ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）より、ＣＰＭ（公認不動産管理士サーティファイド・プロパティマネージャー）の称号を日本で初めての公式試験受験による取得者となる。現在、グループ企業4社の代表取締役と取締役、その他公益法人の役職をこなし、超多忙な仕事をこなしている。
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