大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
事例
アパート、マンションなど共同住宅で一番多いクレームが音の問題です。
その対応でトラブルが発生し、オーナーさんが相談に来ました。
委託している管理会社が、1階の入居者からの「２階の住民の生活音がうるさい」というクレームを受けすぐに対処したまでは良かったが、そのやり方が後を引いてしまったという概要でした。なぜかといえば、その管理会社が、騒音の発生源である2階の住民に注意した時、クレームを起した入居者が分ってしまう話し方だったようです。
そのため、注意されたことを逆恨みした2階の住民は、クレームを起した1階の入居者へ怒鳴り込んだわけです。そしてそこから、なにも非がない1階の入居者が気まずくなり退去する羽目になったのです。
この生活音の問題に関し、もともと当社は、誰が苦情を言ってきたのかを、口頭でも文書でも、注意する相手に分らない様に気をつけて対応しています。
こういう細かい気遣いをすることで、優良な入居者に少しでも長く住んでもらおうと努めています。
反対に、悪質な入居者には改善していただくか、退去していただいてもらいます。どんなオーナーさんでも、細かいクレームやトラブルによって入居者が出ていったり、不良入居者が居続けたりするのを怖れています。ですから、こうしたクレーム等の対応能力も管理会社を選ぶ上の基準となります。
事例
2階建てアパートの各部屋を一室ごとに、別々の業者に管理させているオーナーさんがいました。
当社がその2階の一部屋にお客さんをつけましたが、し ばらく日を置くと、その入居者から「1階に自分の子供を虐待している親子が住み、夜中でも折檻している」という苦情が入りました。
そこで、当社はすぐに オーナーさんに事情を聞いたところ、その親は警察から何度も注意を受けている問題の入居者ということでした。そしてすでに、その親子の部屋を管理している 業者が「なんとか対処するから」と、その問題の入居者に退去するようにと色々と動いたようです。けれども、肝心な法的手続きをとることができませんでし た。
つまり、先に述べたように、管理会社が契約書（特約条項）の不備によって､法的に契約違反を訴えることができなかったわけです。
要は、退去するように 動いたといっても、ただ繰り返し口頭で注意しただけで、退去の明渡し請求まではできなかったのです。結局､当社が客付けした入居者は、その管理会社の対応 に不満を感じて退去する羽目になりました。
当社としても不本意で、その管理会社が管理する物件を二度と客付けしないことにしました。
事例
ある自主オーナーさんが入居者トラブルに困り果てて当社に対応策を求めて来ました。
そのオーナーさんが所有する建物は2階建てで1、2階に二部屋ずつ 計4世帯の貸家でした。困ったこととは、その中に他の入居者に迷惑をかける若夫婦が入居していたことでした。
その若夫婦は、あとから入居してくる人に必ず 異常な意地悪をするのです。それで、入居者が長続きせずに他の３室は空室状態になっていたのです。
当社が管理を引き受け、空室をひと部屋埋めたところ、や はり、新しい入居者はその若夫婦に自分の車を傷つけられたり、わけもなく怒鳴り込まれたり、再三悪質な意地悪をされました。当社は、そうした悪質な入居者 に対し、即対応策を講じます。
さっそく事実関係を詳しく警察に通報しながら、契約違反の証拠をつかみ出し、内容証明によって、その若夫婦に契約解除通知を 出しました。さらに明渡し訴訟を起して争う方針までとことん話を詰めました。それだからこそ、その執拗な不良な入居者も訴訟問題になる前に退去することに なりました。現在は、4部屋とも満室となっています。（次回につづく）
倉橋隆行
（くらはしたかゆき） 
パナソニック 薄型火災警報器 けむり当番 SHK48455K