弁護士・亀井英樹先生の法律ノウハウ
平成２１年８月２７日大阪高裁更新料判決について
大阪高裁平成２１年８月２７日判決の内容
今回の大阪高裁判決は、これまでの更新料支払い特約に関する判例の流れと異なっている点が多く存在します。
そこで、今回の大阪高裁判決をどのように解すべきかについては、まず判決の内容を要約して紹介します。
- 事案
控訴人は、被控訴人から平成１２年８月１１日、下記の約定で物件を賃借した。
- 家賃 １か月４万５０００円（共益費、水道代を含む）
- 契約期間 平成１２年８月１５日から平成１３年８月３０日までの約１年間（以後１年更新）
- 礼金 ６万円
- 更新料 １０万円
そして、控訴人は被控訴人に対し、平成１３年から平成１７年まで毎年更新料を１０万円ずつ支払い、平成１８年８月の更新時期に更新料の支払いを拒絶した後、本訴訟を提起するに至った。
- 判旨
- 本件更新料約定の民法９０条該当性と平成１３年に授受された更新料の不当利得性
被控訴人が控訴人の窮迫等に乗じて当初本件賃貸借契約に至ったことは全く認められないし、本件更新料が直ちに暴利とまでいうことはできないから、消費者契約法の施行前であった当初本件賃貸借契約締結時の時点では、本件更新料約定を公序良俗に反するとまでいうことは難しく、民法９０条により無効であるとまでいうことはできない。
- 更新料の法的性質
被控訴人は、本件更新料は、(1)賃貸人による更新拒絶権放棄の対価（紛争解決金）、(2)賃借権強化の対価、(3)賃料の補充という複合的性質を有していると主張するが、本件更新料は、当初本件賃貸借契約締結時及び本件更新契約時に、あらかじめその次の更新時に控訴人が被控訴人に定額の金銭支払いが約束されたものでしかなく、それらの契約において特にその性質も対価となるべきものも定められないままであって、法律的には容易に説明することが困難で、対価性の乏しい給付というほかはない。
- 本件更新料約定の消費者契約法１０条前段該当性
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被控訴人と控訴人とは、平成１２年８月１１日ころ契約期間を同月１５日から平成１３年８月３０日までの約１年間とし、本件更新料約定を含む当初本件賃貸借契約を締結したが、約１年間を経た同月３日ころから１年ごとに新たに契約更新証書を作成して本件更新契約により本件賃貸借契約を更新したことが明らかである。本件更新契約は，契約内容を従来とおりとするものの、契約期間を新たに定めた以上は、消費者契約法の適用関係では新たな賃貸借契約とみるほかはないから、消費者契約法の適用を受けるというべきである。
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民法６０１条によれば、賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に賃借物件の使用収益をさせることを約し、賃借人がこれに賃料を支払うことを約する契約であり、賃借人が賃料以外の金銭支払義務を負担することは、賃貸借契約の基本的内容には含まれないことが明らかである。
ところが、本件賃貸借契約では、本件更新契約締結以降における契約更新時に控訴人が被控訴人に更新料１０万円を支払わなければならないこととされており、前述のとおり、この本件更新料も本件賃貸借契約において附款として定められた、更新の際に支払われる対価性の乏しい給付というべきであるから、本件更新料約定は、民法の任意規定の適用される場合に比して賃借人の義務を加重する特約であるということができる。
したがって、本件更新料約定は、消費者契約法１０条前段に該当するというべきである。
- 本件更新料約定の消費者契約法１０条後段該当性
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本件更新料約定の実体的内容を見てみると、本件賃貸借契約の期間が借地借家法上認められる最短期間である１年間という短期間であるにもかかわらず、本件賃貸借契約における更新料の金額は１０万円であり、月払の賃料の金額（４万５０００円）と対比するとかなり高額といい得る。
法定更新の場合には、更新に条件を付することはできないため、更新料を支払う必要はないと解すべきであるから、このような高額の支払いをすることは、控訴人にとって相当大きな経済的負担となることは明らかである。
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一般に、全体の負担額が同じであっても、当初の負担額が少ない方を好む（あるいは、当初の負担額の少なさに気を取られて、全体の負担額の大小に十分な注意を払わない）人々が少なからず存在することは、一般に知られた公知の事実である。そして、そのような人に対し、賃貸物件の経済的対価として更新時にしか授受されない更新料を併用することにより、法律上の対価である家賃額を一見少なく見せることは、消費者契約法の精神に照らすと許容されることではない。被控訴人に限らず事業者が他の事業者と競争するには、競争条件は、できるだけ明確、透明に、また誤認混同が生じないように整えられるべきである。
被控訴人は、賃貸建物は余剰のために借り手市場となっており、他の事業者よりも不利な契約条件を設定すれば、競争力を失うとも主張している。しかし、競争の激しい分野でこそ事業者によって不当な取引制限や不公正な取引方法が採用されやすいことも、公知の事実であり、もし，被控訴人が本件物件の賃貸により本件更新料に相当する金額をも含めた経済的利益を取得しようとするのならば、更新料としてではなく、端的に、その分を上乗せした賃料の設定をして、賃借人になろうとする消費者に明確，透明に示すことが要請されるというべきである。
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双方の情報収集力の格差について見てみると、前記１の認定事実及び前記第３の２の争いのない事実等と弁論の全趣旨によれば、被控訴人は、居住用賃貸建物である本件建物を所有して不動産賃貸業を営んでおり、その一環として、控訴人との間で本件更新料約定を含んだ本件賃貸借契約を締結して控訴人に本件物件を賃貸していたことが認められ，自ら又は仲介業者を通じて、弁護士若しくはこれに準ずるその他の相談先、取引先を通じて、これまでに建物賃貸借に関する様々な情報（例えば，賃貸建物に適用される民事法の諸規定がどのような内容であるか、同種の賃貸建物と比較して本件契約条項に基づく諸条件が賃貸人である被控訴人に有利であるかどうかなど）を継続的に得ることができる立場にあり、また現実に相当長期間にわたりこれらの情報に接してきたと推認されるのに対し、控訴人は，居住用建物として本件物件を賃借したにとどまり、当初本件賃貸借契約締結時及び本件更新契約時を通じて、被控訴人と比べて建物賃貸借に関しては少ない情報しか有していなかったと推定され、被控訴人と控訴人との間において情報収集力に大きな格差があったことは疑いようがない。
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被控訴人側が重要事項説明の際にも、その後の当初本件賃貸借契約締結時及び本件更新契約締結時にも、本件物件の賃貸借に法定更新の制度の適用があることや、その場合には更新料を支払う必要がないことを説明したことは全くないことが認められる。
そして、控訴人は、重要事項説明書による説明を受けた上で本件契約条項の第２１条を見ただけでは、借地借家法上賃貸借契約の更新がどのようなものであるかを知らずに、また更新料がどのような性質を持つかを深く考えず（法定更新の際には更新料を払う義務がないことも明確に認識しないまま）、漠然と更新時に支払うのが更新料であると認識したのみで当初本件賃貸借契約及び本件賃貸借契約を締結したと推定される。
こうしてみると、本件契約条項第２１条は、少なくとも客観的には、情報格差があり、情報収集力のより乏しい控訴人から、賃貸物件の更新に関する借地借家法の強行規定の存在から目を逸らさせる面があると言われてもやむを得ないということができる。
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控訴人は、上記のとおり、重要事項説明と本件契約条項を示され、借地借家法上の強行規定の存在について十分認識することができないまま、当初本件賃貸借契約を締結し、本件更新契約締結に至っており、本件更新契約締結時に本件更新料約定が効力を生ずる場合と法定更新がされた場合その他の取引条件と自由に比較衡量する機会は十分には与えられていないから、実質的に対等にまた自由に取引条件の有利、不利を検討したということはできない。
例えば、本件更新料約定に基づいて本件更新料を支払って更新がされた場合において、その後控訴人が短期間に解約申入れをして本件賃貸借契約を終了させたときは、当然に法定更新がされ得ることにより更新料支払義務がなく、賃料年額が本件更新料約定の下と同一に計算された場合と比較して、控訴人に、支払総額における現実の経済的不利益、又は少なくとも現実的危険が生ずる可能性がある（他にも、法律的には、賃料減額請求権の行使において更新料部分には請求が及ばない危険性など様々な場面を想定することができる）。しかし、そのような経済的不利益又は現実的危険の検討の機会が奪われていることは否定することができず、本件更新料約定が控訴人に不利益をもたらしていないということはできない。
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本件更新料約定の下では，それがない場合と比べて控訴人に無視できないかなり大きな経済的負担が生じるのに、本件更新料約定は、賃借人が負う金銭的対価に見合う合理的根拠は見出せず、むしろ一見低い月額賃料額を明示して賃借人を誘引する効果があること、被控訴人側と控訴人との間においては情報収集力に大きな格差があったのに、本件更新料約定は、客観的には情報収集力の乏しい控訴人から借地借家法の強行規定の存在から目を逸らせる役割を果たしており、この点で、控訴人は実質的に対等にまた自由に取引条件を検討できないまま当初本件賃貸借契約を締結し、さらに本件賃貸借契約締結に至ったとも評価することができる。
このような諸点を総合して考えると、本件更新料約定は、「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」ということができる。
- 本件更新料約定の効力
以上のとおりであるから、本件賃貸借契約に定められた本件更新料約定は、消費者契約法１０条に違反し、無効であるというべきである。
したがって、控訴人が平成１４年から平成１７年までの毎年８月末の更新時期とされる時期に被控訴人に支払った毎回１０万円合計４０万円の更新料は、法律上の原因なくして支払われたといわなければならない。
大阪高裁判決とこれまでの判例との違い
- 更新料支払特約に関するこれまでの判例
建物賃貸借における更新料支払特約に関しては、これまでの判例は、いずれも、その金額が相当である限り有効であると判断してきました。
すなわち、東京地裁昭和５６年１１月２４日判決では、「建物賃貸借における更新料支払の合意はその金額が相当である限り、借家法六条に反しない」と判断され（出典：判例マスター、判タ４６７号１２２頁）、また、東京地裁昭和５４年９月３日判決では、「建物賃貸借契約中、更新料として賃借人が賃貸人に対し、賃料の三か月分相当を支払う旨の特約がある場合において、更新料の額が相当額である限り更新料支払の合意は借家法６条を潜脱するものではない」として、「右の特約を賃料の２か月分とする限度において有効」と認めています（出典：判例マスター、判タ４０２号１２０頁）。
以上のとおり、建物賃貸借契約における更新料支払特約は、これまでの判例でも、その金額が相当の範囲内であれば借地借家法に反せず有効であると判断されてきました。
その意味で、大阪高裁判決が、消費者契約法の適用以前の更新料支払い特約については、公序良俗に違反せず有効であると判断したのは、従前の判例を踏まえたものであると考えられます。
- 更新料の法的性質
しかし、今回の大阪高裁判決で特徴的であるのは、建物賃貸借契約における更新料の法的性質については、賃料の前払の性格を有するとする判例が一般的であったのですが、それを一切無視して、賃料等の性質を一切否定している点です。
すなわち、東京地裁昭和４８年１２月１９日判決によれば、「契約更新の際当事者間で授受される更新料の性質をどのように把握するかについては、種々の考え方の存するところであるが、本件賃貸借のように、５年の賃貸期間に対し、店舗については約１１か月分の賃料相当の更新料が、また居室についても、約３か月分の賃料相当の更新料が、それぞれ授受されている場合には、単に将来の賃料の補充としての賃料の前払いの意味だけでなく、営業上の利益もしくは場所的利益に対する対価としての意味をも包含しているものと解するのが相当である」と判断しています（出典：判例マスター、下民２４巻９～１２号９０６頁）。
また、東京地裁平成２年１１月３０日判決によれば、「本条の文言上「更新の場合」として、更新料の支払に関して更新の事由を限定していないこと、右更新料は実質的には賃料の一部の前払いとしての性質を有するものと推定される」と判断しております（出典：判例マスター、判時１３９５号９７頁）。
さらに、最高裁昭和５９年４月２０日判決によれば、借地契約における更新料について、「建物の所有を目的とする土地の賃借権の存続期間の満了にあたり、賃借人が賃貸人に更新料の支払を約しながらこれを履行しなかった場合において、右更新料が、将来の賃料の一部、借地法四条一項及び六条所定の更新についての異議権放棄の対価並びに賃借人の従前の債務不履行行為についての紛争の解決金としての性質を有する等判示のような事実関係があるときは、賃貸人は、更新料の支払義務の不履行を理由として、更新されたのちの賃貸借契約を解除することができる」と判じており、最高裁も更新料に賃料の一部としての性格を認めている（出典：判例マスター、民集３８巻６号６１０頁）ことからも、今回の大阪高裁の判例は、これまでの判例とは相当異なった判断を行っていると考えられます。
このように、今回の大阪高裁判決が、更新料の支払い特約に関して、最高裁をはじめとするこれまでの判例と異なった判断を示した理由は、後に述べるように消費者契約法１０条の適用を認めることにあったのではないかと考えられます。
- 更新料支払い特約と消費者契約法
- 消費者契約法１０条前段について
消費者契約法１０条は、前段において定めているように、「民法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する」契約について適用があります。
そこで、もし、更新料支払い特約が賃料の一部払いの性質があるとすれば、月払いとは別に賃料の支払方法を定めたことに過ぎず、民法の定める賃貸借契約の賃料の支払方法を定めたことになり、特別に消費者の権利を制限したり、消費者の義務を加重することにはならなくなり、消費者契約法を適用することができなくなるものです。
したがって、大阪高裁では、更新料支払い特約について、消費者契約法１０条を適用させるためには、更新料支払い特約の性質については従来の判例を無視して、賃料の一部払いの性質を全面的に否定する手法をとったものと考えられます。
その意味で、更新料支払い特約について消費者契約法１０条の網をかぶせるために強引な解釈を行っている点で、一般的通有性を認めることが困難ではないかと考えられます。
- 消費者契約法１０条後段について
また、消費者契約法１０条後段の判断についてもかなり無理な判断が存します。それは、法定更新との関係です。
今回の大阪高裁においては、法定更新の場合には更新料支払い義務は発生しないと断定しておりますが、更新料支払特約が存在する場合において、法定更新の場合にも更新料支払義務が発生するかについては、判例は見解が分かれています。
すなわち、東京地裁平成２年１１月３０日判決によれば、「本条の文言上「更新の場合」として、更新料の支払に関して更新の事由を限定していないこと、右更新料は実質的には賃料の一部の前払いとしての性質を有するものと推定されること、賃借人が更新契約をせずに法定更新された場合には更新料の支払義務を免れるとするとかえって賃貸人との公平を害する恐れがあることなどを考えると、本件賃貸借契約においては法定更新の場合にも本条の適用があり、被告は更新料の支払義務を負うものと解するのが相当である」と判断して、更新料支払特約について、法定更新の場合にも適用があることを認めています（出典：判例マスター 判時１３９５号９７頁）。同判例以外にも、建物賃貸借契約における更新料支払特約を認めた判例としては、東京地裁平成４年１月２３日判決（判時１４４０号１０７頁）、東京地裁平成５年８月２５日判決（判時１５０２号１２６頁）、東京地裁平成９年６月５日判決（判タ９６７号１６４頁）、東京地裁平成１０年３月１０日判決（判タ１００９号２６４頁
）、東京地裁平成１２年９月２９日判決（判例マスター）等があります。
したがって、更新料支払い特約は、法定更新の場合には、必ず適用されないと断言することは過去の判例からすれば、的を得ていないと言わざるを得ないものです。
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自動更新特約に関する無判断
また、今回の大阪高裁判決は、今回の更新料支払い特約が自動更新特約であることも無視しており、その点について一切触れていない点についても、大きな論理の飛躍が存するのではないかと思います。
本件更新料支払い特約は、自動更新特約とセットとなっており、賃貸人が仮に更新契約を締結しなくても、自動的に契約期間１年毎の合意更新がなされていたはずであり、法定更新についての説明義務を課するのであれば、まず、自動更新特約が消費者契約法１０条との関係では無効であることを判断する必要があります。これは、更新料支払い特約とは全く別個の法律上の論点にあたります。
それにも関わらず、自動更新特約の有効性を全く捨象して、法定更新との比較を論じて、消費者契約法１０条後段の適用を認めた今回の判断は、かなり論理的な飛躍が存在し、そのため判例としての一般的通有性を確保するのが困難ではないかと思われます。
- 大阪高裁判決の位置づけ
勿論、今回消費者契約法との関係で判示された部分は、競争条件は，できるだけ明確・透明に、また誤認混同が生じないように整えられるべきであると判示するなど、今後の消費者契約法の解釈方法にとって十分に参考になる点もあります。
しかし、上記のとおり、全体として観察したとき、これまでの判例の流れを全く無視して、本件更新料特約について消費者契約法１０条の適用を認めるために無理な解釈を行ったという点は否定することが出来ません。
その意味で、今回の判決は、契約期間が通常行われている２年間よりも遙かに短い１年間と定めて、更新料を通常の更新料よりも遙かに高額の賃料の２倍を超える金額を定めていたことについて適用された特殊な事例と判断した方がよいのではないかと思います。
そうすると、端的に本件更新料特約は、相当性を超えて公序良俗に反すると端的に判断すべき事案ではなかったのではないかと考えられます。
なお、大阪高裁判決後も、１年間の契約期間で２倍以上の更新料を取る例について、消費者契約法違反とする判決が出されており（京都地裁平成２１年９月２５日判決）、このような高額な更新料支払い特約については、その原因が消費者契約法１０条を根拠とするかどうかはともかくとして、判例の傾向としては無効と判断される可能性が高いものと予想されます。
出典：ウエストロー・ジャパンhttp://www.westlawjapan.com/
2009.09/29
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亀井英樹（かめいひでき）
東京弁護士会所属（弁護士）
昭和60年中央大学法学部卒業。平成４年司法試験合格。
平成７年４月東京弁護士会弁護士登録、ことぶき法律事務所入所。
詳しいプロフィールはこちら ≫
【著 作 等】
「新民事訴訟法」（新日本法規出版）共著
「クレームトラブル対処法」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「管理実務相談事例集」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「賃貸住宅の紛争予防ガイダンス」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
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