講演A
これからの長期対応賃貸住宅のコンセプト
（三世代継承賃貸マンションの考え方）
（１）なぜ長期耐用賃貸住宅か
なぜ、旭化成が長期耐用賃貸住宅をお勧めするかと言いますと「社会的背景」が大きな要因となっております。今後の日本の生産能力は少子高齢化により減少し、住宅着工数（建設投資力）が低下します。また、資源の限界と環境問題（建設廃棄物９９００万トンのうち２２％が解体により生まれている）面から、短期間のうちに建て替える時代は終わったと考えられます。
すでに日本では過去７年間にわたり再建築率は減少し、リフォームにより住宅を使い続けている事が分かっています。ちなみに、日本の住宅寿命が２６年に対し、アメリカでは４４年、英国に至っては７５年と長い寿命を誇っています。
これを受けて、政府も「２１世紀の豊かな生活を支える住宅・宅地政策」を打ち出しました。これは、ストック重視、市場重視を念頭に、中古住宅市場の活性化、賃貸住宅市場の活性化、リフォーム市場の活性化を狙ったものです。つまり、これからは中古住宅市場が生まれ、築年数では無く質の良し悪しで資産価値に差がつくという事です。
また、これまでは借家法の問題により、家賃滞納、不良入居者に立ち退いてもらえないなどのリスクがあり、「借りたもの勝ち」状態。ゆえに、「質の高い住宅は貸さない、貸すなら安物」という意識から、日本の賃貸住宅の質は低いものでした。しかし、定期借家制度の施行により、「収入の安定」「計画的な建物管理」「不良入居者の排除」が出来るようになり、質の低い賃貸住宅は淘汰される時代が来たと言えます。

（２）ロングライフ賃貸住宅の実現
長期にわたる安定賃貸経営を実現する為には多くの条件が必要となり、これらの条件を旭化成は「基準」の形で示しています。ここからは旭化成の提供する「ロングライフ賃貸住宅」である「へーベルメゾン」をご紹介します。
ロングライフ賃貸住宅の基準は、「ハード（安心の建物）」、「ソフト（安心の経営ノウハウ）」、「サービス（安心のサポート）」の３つの安心で構成されています。詳しくは、以下の表をご参照ください。

「ハード（安心の建物）」の基準

「ソフト（安心の経営ノウハウ）」の基準

「サービス（安心のサポート）」の基準

旭化成はこれからの賃貸住宅は「経済合理性」は勿論のこと、「出来るだけ長く使えるもの」であるべきだと考えます。そのための「持続する価値」をご提案いたします。

講演B
これからの長期対応賃貸住宅のできるまで物語
（土地オーナーの悩みを解決する）
長期賃貸住宅経営を行う為には、「状況を知る」ということが何よりも大切になります。感や経験に頼らず、正確な値を知ることが必要だと考えます。
旭化成では「状況を知る」ために、以下のような調査をしております。

（市場調査）
◇立地条件…駅からの距離、需要があること
◇敷地面積…利用形態で必要面積は異なる
◇周辺環境…生活利便施設、騒音、人通りの量
◇都市計画…用途地域、長期計画の有無
◇競合物件…周辺賃貸競合物件のデータ

（役所調査）
◇謄本・公図
◇用途地域
◇建蔽率・容積率
◇高度指定
◇道路調査
◇電気・ガス・水道調査

（敷地調査）
◇敷地の広さ
◇道路幅員
◇高低差
◇原状家屋状況
◇周辺家屋状況
◇地盤調査（スウェーデンサウンディング方式）
※測量会社による測量

調査をしっかりと行うことで、その土地の有効利用の方法が見えてきます。旭化成は、もしその土地が賃貸住宅に適していないと判断した場合、無理に建築を勧めず、最適な土地活用方法をアドバイスいたします。
賃貸経営に適していると判断した場合、長期対応賃貸住宅の企画を提案いたします。長期安定経営の為の企画は、以下のコンセプトから構成されます。

（長期安定経営のためには）
◇他の物件との差別化
◇構造の頑強さを備えている
◇計画的修繕が出来る（予め修繕費用を算出）
◇リスクを考えて収支計画（金利、家賃変動）
★将来的に高い価値を維持

また、さまざまな税務問題（相続税、所得税、保有税、法人税、消費税など）に関しましても、提携の税理士との連携により、「相続税の試算」、「土地活用をすることによる税効果」、「節税方法やその効果」、「法人設立をするべきかどうか」などを検討していきます。

旭化成では、まず現状分析を徹底した調査により行い、その結果に基き、利用形態別で収益を比較し、最適なプランを提案いたします。税務問題の検討、資金計画、その後の管理運営までサポートいたします。長期賃貸住宅経営を成功させる為には、信頼できるパートナーが必要だと考えております。
★旭化成では当日セミナーに参加できなかった方に、講演資料などを差し上げています。詳しくはお問い合わせください。