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リプロス代表・松尾充泰の賃貸経営ノウハウ

業法改正に伴うアスベストと耐震性について 宅地建物取引業法改正について(施行：平成18年4月24日)

　宅地建物取引業法改正に伴い、2006年4月24日からアスベスト（石綿）と耐震性について、重要事項説明書に追加して説明することになった。

　これを怠ると業法違反となる。では、改正により、どのような説明が必要になったか、また、業界に与える影響について語ってみたい。

■アスベスト（石綿）
　宅建業者には、アスベスト（石綿）の使用に関する調査の義務はなく、調査結果の有無と調査内容の説明が義務付けられている。

　この調査を実施する機関については、特定しておらず、建設会社やハウスメーカーでも良い、ただし、調査の結果に責任を負うことになる。

　では、調査義務を果たす為には、どうすれば良いか？

　業法によると、「売主及び所有者に当該調査の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合、管理業者及び施工会社にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合又はその存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる」とある。

　賃貸不動産業界においては、当面、実務上は調査結果「なし」が大半だと思われるが、少なくとも管理業者は、所有者（大家さん）に調査の確認をする必要がある。

　また、その調査も口頭ではなく、書面にして回答をもらうことをお勧めしたい。

　ちなみに、プレハブなどのハウスメーカーのアパートは、部材の管理がしっかりされていて、アスベスト（石綿）の使用箇所を特定しやすい。

　よって、調査すれば、判明するものを適当に調査結果「なし」と重要事項説明書で説明する訳にはいかない。

■耐震診断
　業法によると「昭和56年5月31日以前に新築された建物について、建築物の耐震改修の促進に関する法律第4条第2項第3号の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行った耐震診断がある場合は、その内容を説明する」とある。

　つまり、昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認を受けた物件はいわゆる「新耐震基準」を満たしているので、説明の必要はないが、それ以前の物件については、すべて、説明の義務がある。

　ただし、調査自体の義務は、アスベスト同様、宅建業者にはない。

　宅建業者の調査義務については、こちらも、アスベスト同様で業法によれば、「売主及び所有者に当該耐震診断の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合及び管理業者にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる」とある。

■賃貸不動産業界に与える影響
　アスベスト（石綿）及び、耐震基準の調査を実施せず調査結果が「なし」の物件については、今後、賃貸の契約者として、法人契約の確保が難しくなることが想像できる。

　なぜなら、法人契約の場合、入居者である社員がアスベスト（石綿）による健康被害や、震災による被害が発生したに、契約をした会社が訴えられる可能性があるからである。

　ただし、いずれの場合も、比較的、新しい物件は問題が少なく、古い物件はそもそも、法人契約の対象にならないことが多いので、市場に与える影響は当面は少ないと思われる。

　古いオフィースなどをコンバージョンした物件で、耐震補強をしていないような物件の場合は、関東方面では、苦戦を強いられる可能性が高いと思われる。
　今後、アスベスト（石綿）と耐震診断については、仲介業者から重要事項説明の為に、照会されることになるので、自社が管理、または、元となる物件資料には、明記することが望まれます。

【関係資料】

国土交通省より

● 宅地建物取引業法施行規則の一部改正（アスベスト調査、耐震診断に係る情報についての重要事項説明への追加）【平成18年3月13日公布、平成18年4月24日施行】
≪概要≫
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/01.pdf

● アスベスト問題への対応について
アスベストに関する国土交通省の公表が一覧により掲載されています。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/top.html

● 目で見るアスベスト建材
アスベスト含有建材と使用時期、また、使用部位例には写真を添えて、説明されているので、目視による確認を行う場合には、参考になる。その他、石綿の取扱に関する業務フロー図も用意されている。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010331_7/01.pdf

● アスベスト（石綿）についてQ&A
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/as03.pdf

● アスベスト（石綿）除去に関する費用について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010331_5/01.pdf

● 建築物の解体等に伴う有害物質等の適切な取扱い
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/region/recycle/pdf/yuugai.pdf

● 重要事項説明書の書式例
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/06.pdf

● マンションの耐震性等に関するご相談窓口について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071129_2_.html

● 耐震性等のQ&A
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html

2006.04/18

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松尾充泰 （まつおみつひろ）
(賃貸不動産経営コンサルタント)
昭和43年大阪生まれ。
96年に賃貸不動産業界での職務経験を生かし、賃貸不動産業界向けソフトウェア開発会社、アクセス株式会社を設立。その後、賃貸不動産会社に対する業務コンサルティング、大家さん・賃貸不動産業界のビジネス支援サイトを運営する、株式会社リプロスを2003年に設立。