デザインリフォームの必要性を見定める
まずリフォームの対象となる物件が、本当にデザインリフォームが必要なのかを見定めます。メゾンドデッサンは、現地に赴き、立地、相場、環境を分析し、なぜ集客できないかの問題点を最初に浮き彫りにします。ただ単に家賃が相場より高いだけなら下げればいいし、プロモーションが足りないなら広告費を増やせばいい、営業力で解決できることもあります。やみくもにデザインリフォームを行ったところで、それは本当の再生とはいえないからです。
デザインリフォームの効果が大きく期待できる物件は、「築年数が20年を越える古いもの」、「駅から遠いなど立地が悪いもの」「エレベーターが無いなど設備が整っていないもの」などなど。俗に言う悪条件におかれた物件ほど、デザインリフォームの必然性が高くなります。逆に言えば、環境の良い物件は入居が見込めるので、デザインリフォームをする必要性が無いのです。

３つの柱で物件を再生する

メゾンドデッサンでは「ターゲット」、「デザイン」、「アイデア」の３つの柱によりデザインリフォームを行っています。

「ターゲット」
空室になる原因の多くは、入居者が望む間取り（ニーズ）とかみ合っていないことです。近年、分譲マンションの値段が手ごろになり、ファミリー層は分譲マンションへ移りつつあります。つまり、ファミリー向け賃貸物件の需要が失われつつあるということです。今の賃貸利用者は、単身者、夫婦二人暮しの方が主流で、多くの部屋数を必要としていません。もちろん地域性により異なりますが、ターゲットをファミリー層から単身者や夫婦二人暮しに変え、間取りの変更を行う必要があります。
ちなみに、単身者、夫婦二人暮しで望まれる間取りは、広めのリビングと寝室というパターンが多いです。部屋数が多いと掃除の手間も増えますし、昔と違いお客様用の部屋も必要ありません。何よりも、自らの充実感を満たす事が優先で、広めのバスやトイレ、使い勝手の良いキッチンスペースなども必要です。

部屋数が多いより、広めのリビングが人気。贅沢なスペースの使い方が、入居者の満足度を上げる。

スライドドアを開けるとプライベートスペースが出現。ターゲットの使用目的を考えて間取りを変更する。

使い勝手良く、しかもお洒落で広いパウダールームを用意。毎日の楽しい生活を想像させる事が重要。

「アイデア」
最後のひとつはアイデアです。見た人に、是非一度住んでみたいと思わせるトリックを仕掛けることで、立地や築年数が古いという悪条件を、心理的に軽減することが出来ます。つまり何らかのアイデアを取り入れることで、どうしてもこの部屋に住みたいという欲求を掻き立てるのです。たとえば、バリアフリーという時代に逆行する事になりますが、あえて段差を儲けて立体的な空間の演出や、天井高が無くてもロフトを設け、新しい景観を作るなどです。もちろん、ただ奇抜なアイデアを投入するのでは無く、段差の部分は収納となり、ロフトはベッドとして使用できるなど、実用性も兼ねている事が前提です。
しかし、いくら優れたアイデアが浮かんだところで、メゾンドデッサンは二つとして同じ部屋は作りません。同じマンション内でも、すべて雰囲気の違う部屋に仕上げています。これは、同じアイデアが多くの場所で使われていると、平凡になってしまうからです。その部屋でしか体感できないことで、ブランド力を与えてくれるのです。

段差やブックストックとなる仕切りを設けて立体的なイメージを構築。用途を考える楽しみも生まれる。

押しピンを使わないで下さいではなく、写真を貼るスペースを用意することで部屋に愛着をもってもらう。

通常の天井高の物件にベッドとなるロフトを大胆にも設置。隠れ家的雰囲気が、入居意欲を促進する。

メリットとデメリット

　デザインリフォームをしたことで、どれだけの収益が上がり、空室が埋まるのかという質問をよく受けます。確かに、収益や空室率を下げるために行うリフォームなので、気になる数値とは思いますが、３０年後はもちろん、５年後のニーズがどうなっているのか予測がつきません。今後、いくらの収益が生まれます、空室が埋まりますという事を、正確に答えることはできないのです。それよりも、デザインリフォームをやらないことのデメリットを考えるべきです。家賃を下げるという策を講じたところで一時的に空室が埋まるに過ぎません。また、入居者の質を落とし、他の物件が更に家賃を下げれば、もっと家賃を下げる必然性が出てきます。家賃を下げれば収益がへり、家賃を下げないと空室が生まれて収益が減る。どちらにしても、収益減は免れないのです。ではどうすればいいのか、抜本的に解決するのは、物件の価値を上げるというアクションしかないのです。何度も言いますが、やらないことはそれだけでデメリットなのです。メリットはデメリットを解消した事をメリットと捉えることです。

新築との競合ができる

　今の賃貸事情は、同じ立地、家賃、間取りの新築と築年月を経た物件があれば、新築への入居を希望するのが常識です。つまり、新築が最上の物件とされ、あとは築年数順に順位が付けられているのです。メゾンドデッサンは、築年数を経た物件でもデザインリフォームを行うことで、新築に勝る魅力を与え、競合できる物件への再生をコンセプトにしています。
　この考えをご理解いただき、共感を覚えていただけたなら、是非メゾンドデッサンにご相談していただければと思います。一緒に魅力的な物件を創りましょう。