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ＤＣＲ（債務回収比率）が最低でも1.2はないと危険　金利上昇に備えた資金計画が必要

　全額自己資金で買う場合は、ＮＯＩから何年で投資が回収できるかすぐわかりますが、問題はローンを組んで買う場合ですね。
　買っていいかどうかという判断は、債務回収比率（ＤＣＲ＝Debt Coverage Ratio）という指標で行います。これはＮＯＩを年間のローン返済額で割った数字のことです。一般的にはＤＣＲは最低１・２は必要です。要するに返済額の１・２倍の賃料収入があるということです。これ以下だとリスクが高いといえます。
　注意したいのは、固定金利でローンを組んでもらえるならいざ知らず、変動金利のローンは将来金利が上がるおそれがあるということです。
　金利が上がったときにも１・２以上ないと安心できないので、ぎりぎり１・２の場合は物件価格を低くするか、自己資金を上げるかのどちらかにする必要があります。金利は４・５％で計算しておきましょう。
　金利が上がるということは景気がいいからで、そのときは物価も上がる、家賃も上がる。だから金利上昇のシミュレーションは必要ないのではないかと考えられるかたもいらっしゃるかもしれませんが、賃貸の契約はおおむね２年間ですし、金利が上がっても同時に家賃がすぐ上がることはありません。この４・５％で計算するという考え方はたいへん重要です。

記事提供：主婦の友社
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