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【1】はじめに
家賃債務保証会社は、近年急速に拡大しており、賃貸住宅居住安定法案にあるとおり、法律による規制の対象とされる可能性も生じてきております。現実にも、これまでの法律の対象とされていなかった分野であるため、様々な契約形態が存在し、そのため、求償債権の取立方法だけでなく、保証料や違約金等の支払をめぐってもトラブルが生じてきております。
最近名古屋地方裁判所において、家賃債務保証に関する新たな判決が出されましたので、家賃債務保証契約の内容の適正を判断する上で、一つの指針になると思いますので、その内容を紹介したいと思います。
【2】事案の概要
（1）賃貸借契約
原告は、株式会社Ｂから、平成１９年１１月７日、以下の約定等で、名古屋市（以下略）所在の△△○階○号室（以下「本件建物」という）を賃借し(（以下「本件賃貸借契約」という）、本件建物の引渡しを受けた。
（2）家賃債務保証委託契約
原告及び被告は、平成１９年１１月７日、以下の約定を含む「住み替えかんたんシステム」の契約（甲３。以下、この契約全体を「本件住み替えかんたん契約」という） を締結して、原告は被告に対し、本件賃貸借契約に基づく原告のＢに対する債務の連帯保証を委託し（以下「本件保証委託契約」という）、被告はＢに対し、同日、本件賃貸借契約に基づく原告のＢに対する債務を連帯保証した（以下「本件連帯保証契約」という）。
（3）保証料の支払い
原告は、Ｂないし仲介業者に対し、平成１９年１１月２日ころまでに、本件賃貸借契約について１１月分の賃料５万６０００円及び共益費６４００ 円、家財保険料２ 万１０００円、室内殺菌消毒・消臭セット代２万１０００円、安心入居サポート代１ 万５７５０円、事務手数料３万１５００円、本件保証委託契約の初回保証委託料４万５００円 の合計１９万２１５０円を支払った。
（4）原告の請求の内容
被告は原告に対し、原告の無知及び窮迫に乗じ、法律上の原因がないことを知りながら、解除更新料等の徴収に根拠があるかのように装い、また、被告が正当に原告に退去を求めることができるかのように装って、原告に解除更新料１０ 万円等の理由のない支払をさせ、さらに毎月の支払期日前後に、約５分間に１０ 回以上の不在着信を残すなどの原告への執拗な請求や退去の勧告等を何度も行った。原告は、被告の前記カの行為により、被告の請求や退去の勧告等が正当なものだと誤信して、幼い子をかかえながら罪の意識に苛まれ、経済的に苦しい中で、根拠のない部分を含め精一杯の支払をし、被告の攻撃的な電話による督促等に悩まされ、睡眠障害やうつ病に陥り、その結果、生活保護を受けざるを得なくなるなど、多大な精神的苦痛を被ったため、慰謝料及び弁護士費用として１２５万円の支払を求めた。
【3】裁判所の判断
平成22年度税制改正において、特殊支配同族会社における業務主宰役員給与の損金不算入制度が廃止されましたが、個人事業主との課税の不均衡を是正し、「二重控除」の問題を解消するために平成24年度税制改正大綱で給与所得控除額が見直される予定です。
（1）解除更新料の返還請求について
解除更新特約は、原告が賃料の支払を１回でも滞納した場合、本件保証委託契約が、 Ｂ及び原告の承諾の有無にかかわらず無催告で自動的に債務不履行解除された上で、
自動的に同一条件で更新されるというものである。しかし、本件保証委託契約については、「お家賃の引き落としが間に合わなかった場合にオーナー様へお家賃をお立て替えするサービスです」とされ、初回保証委託料が４万５００円とされ（前記前提事実のとおり、原告は被告にこれを支払っている）、契約締結後１年経過ごとに、１万円の経過更新料を支払うこととされているもので、継続的契約である本件賃貸借契約の借主（原告）の債務を保証するものである。それにもかかわらず、上記のように原告が賃料の支払を１回滞納しただけで、Ｂ及び原告の承諾の有無にかかわらず無催告で自動的に債務不履行解除されるというのは、原告（委託者）が初回保証委託料４万５００円を支払って、被告（受託者）に対する債務を履行しているのに、被告が自ら受託した保証債務を履行する前に、自動的に債務不履行解除されることになるのであって、明らかに契約の趣旨に反するものであり（またこの時点において、被告との関係で「債務不履行」というのも虚偽の論理である）、その場合自動的に同一条件で更新されるとされてはいるが、原告はその都度１万円の解除更新料を支払わなければならないとされているものであるから、解除更新特約及び解除更新料特約は、消費者の権利を制限しかつ消費者の義務を加重するものであるし、信義誠実の原則（民法１条２項）に反して消費者の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により、無効というべきであるとして、解除更新料として実際に支払った７万円の返還を命じた。
（2）慰謝料請求について
被告は、消費者契約法１０条により無効であることを知りながら、原告に解除更新特約及び解除更新料特約を含んだ本件住み替えかんたん契約を締結させて、解除更新料合計７万円を支払わせ、これに加えて、原告に年１４．６％の割合による遅延損害金を支払わせて自らこれを取得し、さらには不明瞭な処理を行い、Ｂへの家賃等の振込手数料２１０円のほかに、「振込手数料」として８４０円、「その他・別途振込手数料」として３４９６円などと、根拠の明らかでない金銭も含め原告に過分な支払をさせていたこと、原告が何回か支払を遅滞した後は、原告とＢとの間の信頼関係が破壊されたと認められる状況には至っていないにもかかわらず、本件建物から出て行くように働きかけていたこと、被告は、資本金３億３２００万円の賃貸住宅、店舗及びオフィス等の入居者の保証人受託業務等を目的とする株式会社で、本件住み替えかんたん契約の契約書や、「ご入金明細書」は被告の上記業務についての一連のシステムの中で作成されたものであり、このような不当な請求や退去の勧告を組織的に行っていたことが認められ、社会通念上許容される限度を超えたもので、不法行為に該当するものというべきである。また、上記証拠等によれば、これらの被告の行為によって、原告は被告の請求する金額（ただし、上記のとおり過大ないし根拠の不明確なものを含む）を支払えないことや、本件建物からの退去の勧告に精神的に圧力を感じ、心身の不調をきたすなど、
少なからぬ精神的苦痛を被ったことが認められる。以上によれば、被告の不法行為により、原告が被った精神的苦痛に対する慰謝料としては、２０万円が相当であり、弁護士費用としては、５万円が相当であるとして、その支払いを命じた。
（3）入金履歴開示費用の返還について
被告は、本件保証委託契約の受任者として、委任者である原告から請求があるときは、委任事務の処理の状況を報告する義務があり（民法６４５条）、本件保証委託契約は有償で、原告は初回保証委託料４万５００円を被告に支払っており、種々の詳細な規定をおいている中で、開示に関する手数料については規定していないのであるから、原告の請求が濫用にわたるような特段の事情がある場合を除き、被告は原告の請求に対し、手数料なしに入金履歴等の開示をする義務があるというべきである。
ところが、被告は手数料２１００円を要求して原告の請求を拒み、しかも、原告が手数料を振り込んだ後、「ご入金明細書」によりこれを開示したものの、後にその正確性に疑問のある履歴しか開示しなかったのであって、これは被告の債務不履行であり、そのため原告は、支出せざるを得なかった内容証明郵便の代金１４７０円並びに振込金２１５０円のうち被告が開示手数料として要求した２１００円及びその振込手数料１０５円（合計３６７５円）の損害を被ったことが認められるとして、その損害の賠償を命じた。
【4】判例に対する評価
今回の判例は、家賃債務保証委託契約の内容について判断したもので有り、今後、ますます増加することが予想される家賃債務保証契約に関するトラブルにおいて、参考になるものと考えられます。特に、解除更新特約のような極めて暴利性の高い特約については、本判例において示されたとおり、無効となる可能性が高いものであって、家賃債務保証契約に携わる場合には、そのような特約が存在していないか注意すべきであると思います。
また、保証会社の社員が無効な特約を理由に過大な要求を賃借人に対して行った場合には慰謝料の支払義務が発生する点も十分に留意すべきであると思います。
さらに、本判決では、保証会社に入金履歴の開示義務を認めた点も着目すべきであると思います。
亀井英樹（かめいひでき）
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