東京ルールに学ぶ「これからの原状回復」とは

　住宅系不動産賃貸において、賃借人と賃貸人の間で多いトラブルが「敷金問題」「礼金問題」「更新料問題」「入居中の修繕問題」が挙げられます。平成１６年１０月から施行された「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例（以下、東京ルール）」は、こうした住宅系不動産賃貸における紛争を未然に防止しようというコンセプトから生まれました。その為、「原状回復のガイドライン」は不動産業者に対してのガイドラインでしたが、「東京ルール」は不動産業者だけでなく、入居者をも対象とした形で作られています。

余談ですが、全国の消費者センターに寄せられた苦情・紛争相談の状況は、平成１０年は１３３８件であったのに対し、平成１５年では５２４９件に増加しています。これは、インターネットの普及が進み、今までは支払う（返って来ない）事が普通であった、敷金・礼金・更新料が、戻ってくるという知識を入居者が手に入れたからです。全ての入居者が正しい知識を得ているわけではありませんが、これからは入居者もある程度の知識を持っているということを肝に命じておきましょう。

　紛争を未然に防止する為に、東京ルールでは以下の項目を説明することを宅地建物取引業者に義務付けています。
１） 退去時の原状回復・入居中の修繕の費用負担の原則
２）実際の契約の中で借主の負担とされている具体的内容
　もし、説明義務を怠った場合、指導、勧告、公表が行われる罰則がありますので気をつけて下さい。
　また、東京ルールは宅地建物取引業者を対象としているため、サブリース契約や大家さんと直接契約を結んだ場合は重要事項説明の義務は免除されます。しかし、トラブルを回避するために、いくら義務が免除されているとしても、説明を行う事をお勧めします。
　特約に関しては、特約を締結することは認められていますが、入居者が一方的に不利になる内容や、入居者が特約に合意したという証拠が残らない場合は、「消費者契約法」により、特約が無効になる場合があります。

賃貸管理会社もオーナーも選別される時代
　これからは、敷金（原状回復）や礼金、更新料などに対して、意識の低い賃貸管理会社、オーナーが淘汰される時代が来ていると言えます。賃貸管理会社は社内ルールをどのようにするかを、表やフローなどで徹底し、オーナーへは文書やセミナーなどで意識改革をすすめます。それでも聞いてくれない、理解してくれないオーナーは、トラブルに発展する前に対処を考える必要があります。また、新規のオーナーには事前に説明を行い、正しい知識を持ってもらいましょう。

今からはじめる、原状回復の社内ルールの作り方
　トラブルを未然に防ぐ為に、徹底しておきたい社内ルールは以下のとおりです。
・チェックリストの活用
→入居前、入居後の物件の状況を、写真に残しておく
・特約は赤字で、具体的に書く
→特約を儲ける場合は、入居者が聞いていないということの無いように、赤字で具体的に表記する。説明を受けたというサイン、実印捺印が有効
・重要事項説明の仕方は、社内でトレーニング
→分かりにくい説明や、説明漏れが無いように、社内でトレーニングを行いましょう。説明の質が上がることで、トラブルを防げると思います

　これからの賃貸管理業務は、ますます質が求められると思います。受託促進、空室対策、そしてトラブル回避に正面から向き合い、賃貸管理のプロであることを自覚してください。